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審核研究五
發布時間：2019-03-12 來源：廣東中之鑒認證有限公司
淺談房地產開發企業貫標認證中
應注意的幾個問題
蔡國明
應注意的幾個問題
蔡國明
房地產開發企業是房地產開發經營活動的組織者和承擔者，擔負著房地產開發過程的組織、指揮、協調與控制的職能。房地產開發是指取得土地使用權并在其上改造、生產和建設的過程，它的根本原料是土地，它的產品是不動產（包括土地和建筑物）。經營是指在開發的全過程中運籌資金、開辟市場、組織指揮生產、進行銷售和服務的經濟活動。從房地產開發企業的職員組成、業務特點來看，房地產開發企業是間接的生產指揮者，是向顧客提供房地產產品服務的經營者，而不是實物產品的生產者。
房地產開發企業的對外經營活動是通過內部管理來實現的。圍繞經營活動所進行的策劃、指揮、協調、監督和檢查等工作就是ISO9001:2000版質量管理體系標準所指的對象。因此，如何根據ISO9001:2000版質量管理體系標準要求建立適應其產業特點和發展需要的質量管理體系，是房地產開發企業經常遇到的問題。本文是就房地產開發企業貫徹ISO9001:2000版質量管理體系標準應解決的幾個問題作一些探討。
一.明確房地產開發企業的市場定位和產品特征
房地產開發業是生產和提供多種類型產品的復合型產業。
首先，從市場定位看，房地產開發業屬于第三產業，但又不同于一般的第三產業。房地產開發業不但要進行房地產產品的流通和服務，還要進行土地與房屋的開發，并委托建筑業，完成房地產產品的生產過程，介入到了第三產業。房地產開發業不但要進行房地產產品的流
通,還要介入到了第二產業。因此，房地產開發業是介于第二產業和第三產業之間的復合型產業。房地產開發企業ISO9001:2000質量管理體系的設計應充分考慮這一特性，其質量管理體系即要具有硬件產品生產的特點，又要具有流通與服務業產品提供的特征。
其次，從產品的特點看，一是房地產開發業的產品具有滿足多功能需要的特點。一些區域開發項目不僅要滿足人們的居住需求，還要滿足商業、行政、文化、娛樂、教育以及各類服務性用房的需要。對于兼營型的房地產開發企業，其產品不僅要滿足房屋銷售的需要，還要滿足房屋租賃、物業管理、咨詢、中介等市場的需要。因此，房地產開發企業的質量管理體系從產品實現的策劃到與顧客有關的過程，都要滿足其產品功能多元化的要求。二是房地產開發的生產周期較長，其管理的重點應隨著項目的進展而轉移，其質量管理體系應充分覆蓋房地產開發、建設、銷售和管理的全過程并持續運行。三是房地產開發工作的政策性強，產品對社會的影響較廣（如原住戶的動遷安置、房屋價格、建筑質量和售后服務等）。房地產開發企業應處理好企業與外部的關系，包括企業與國家、企業與企業、企業與顧客之間的關系其質量管理體系必須充分考慮法律、法規的要求。房地產開發企業的貫標認證應側重于經營質量和服務質量，當然，這種經營和服務質量的管理都會間接地作用到實物產品的質量中去，最終體現和反映給顧客。
二. 房地產開發的過程并實施有效控制
房地產開發企業提供給顧客的是房地產產品，其質量是決定企業命運的靈魂，也是企業管理和貫標認證的最終目標。從表面看，房地產開發企業派出的專業管理人員或委托工程監理公司到施工現場進行質量監督，對施工組織設計和施工工藝工序進行的確認，對直接影響房地產實體質量的人、機、法、料、環五大因素進行的監督管理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對最終產品進行的多道驗收（竣工驗收、交付驗收和綜合驗收等），并對自己經營的房地產品實體質量進行了直接監控，改進了施工工藝，提高了房地產產品實物質量。但是，這種現場監督檢查并不是房地產產品質量提高的決定因素，房地產產品實物質量的形成過程也不是房地產開發企業的內部過程。因此，一定要注意區分某一過程是否是房地產企業的過程 ？。例如：施工過程不是房地產企業的過程，而是建筑施工企業的過程，施工管理過程才是房地產企業的過程。因此，建筑隱蔽工程不是房地產企業的特殊過程。但是，這并不意味者房地產企業對建筑隱蔽工程可以不加控制，相反，應根據建筑施工企業的施工水平，確定與其相適應的控制措施。對于房地產企業來說，施工管理過程在本質上是對供方實施控制，可以放到生產和服務提供的控制條款中去。
就一般房地產區域開發項目而言，其開發過程通常包括四個階段：一是開發項目的可行性研究階段，包括項目背景考察與分析、市場調查和預測、項目基地選擇項目自然環境分析、建設規劃方案編制、項目財務分析、項目經濟分析、提出可行性研究報告，直至做出開發決策；二是工程前期階段，包括申請立項、申請建設用地、委托工程勘察設計、籌措建設資金、動遷與拆遷等，直至實現“三通一平”；三是工程管理階段，包括組織施工招標、控制施工進度、進行質量管理（包括委托工程監理）、竣工驗收、市政公共設施配套、工程交付和資料匯總與歸檔等；四是銷售與管理階段，包括房屋銷售、出租和物業管理（如保修期管理、長期管理等）。其中第三階段工作量大、時間緊，是建筑產品形成的關鍵階段。房地產開發企業的質量管理體系要針對以上四個階段的生產和動作特點進行策劃，以確保各階段均處于受控狀態。
ISO9001:2000版質量管理體系標準強調過程的概念。不論是7.5.1生產和2-04服務提供過程控制、8.2.4產品的監視和測量、8.3不合格品控制、8.5.2和8.5.3糾正和預防措施條款，都是針對企業的內部過程和活動。房地產開發企業與施工供方及顧客的聯系主要通過合同的形式實現：通過采購合同完成與供方之間的產品交付、資金支付、信息聯系和反饋等。因此，房地產產品實物質量的形成過程是在房地產開發企業內部過程之外完成的，不是房地產開發企業貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。
三.ISO9001:2000版質量管理體系標準主要條款在房地產開發企業的運用。
（一）.7.3條款-設計和開發 ：一般認為，由于設計工作大多是由設計單位完成的，同時部分設計單位也已貫徹了ISO9001:2000版質量管理體系標準。可是，對于房地產開發企業，一般設計、規劃等均或多或少進行外包，房地產開發企業均不同程度或多少參與了7.3.1設計與開發策劃、7.3.2設計與開發輸入、7.3.6設計與開發確認、7.3.7設計與開發更改控制等各個過程，在過程中起著舉足輕重的作用，具有對設計與開發進行更改的直接責任和權限。再者，房地產企業在開發一個項目以前，需要在項目可行性研究的基礎上對諸多因素統一考慮，這對房地產企業更加重要。而且，房地產企業的《設計任務書》同樣是涉及理念、規劃、位置、環境、配置設施、物業管理與服務等諸多因素甚至是涉及細節的體現。因此，7.3條款非但不能刪減,而且要加強.既要控制上述第一階段(開發項目的可行性研究階段)的活動,也要控制第二個階段(工程前期階段)中的工程設計。同時，房地產開發企業應對開發項目的可行性研究進行策劃并編制可行性研究計劃;對可行性研究的輸入(如房屋的功能性要求、適用的法律法規要求等)加以控制并形成記錄；對可行性研究的輸出（如可行性研究報告、建設規劃方案、工程設計過程）加以控制并形成文件；要在項目可行性研究的適宜階段和時機進行評審、驗證和確認；對可行性研究報告、建設規劃方案和工程設計的更改，要進行評審、驗證、確認和批準并記錄。
綜上所述，房地產企業貫標執行ISO9001:2000版質量管理體系標準時，不能認為房地產企業沒有設計工作，7.3設計控制條款是必不可缺少的。建筑工程是一個復雜的系統工程，設計工作極其重要，房地產企業在抓好自身工作的同時，對設計單位的工作也應充分重視。
（二）7.4條款-采購：ISO9001:2000版質量管理體系標準規定了采購的條款，其中有采購驗證的要求。房地產開發企業對施工現場的監督檢查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相當復雜、特殊和重要。房地產開發企業對所有隱蔽工程的驗收、中間工程檢驗和竣工驗收等都是對采購產品質量的確認和驗證行為，與一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質不同。況且, 房地產開發企業與供方簽訂的工程承包合同規定：供方有要求發包方進行工程質量驗收檢查的權利，也賦予了發包方有隨時檢查供方作業質量和進度的權利。同時，合同也規定供方有完成設計作業、監理作業、施工作業、交付房產品的義務，發包房有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執行過程對房地產開發企業來講也是一種采購過程，房地產開發企業貫標認證時，應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。
目前，房地產開發企業一般不具備規劃、設計、監理、施工的職能，規劃
需要委托規劃部門，設計需要委托設計單位，監理需要委托建筑監理公司，施工需要委托建筑施工企業。房地產企業的核心是開發與規劃投資。房地產企業的很多工作都是通過供方完成的，因此對于房地產企業來說，采購條款是一個至關重要的條款。目前，建筑施工企業與設計單位的水平還不夠高，房地產企業還不能對小區規劃、建筑設計過程與施工過程不加控制，但如何對供方實施控制及控制的程度，不同的企業應有不同的答案。本文只提出幾項原則：
1.明確責任與權力
為了避免責權不清，房地產企業的最高領導一定要參與程序文件的編寫。程序文件是企業的“法律”，如果沒有最高領導的參與，很多涉及責任與權力的就會含混不清，這樣的程序文件可操作性很差。另外，在責任與權力的分配上應盡量采用“一件事由一個人負責的原則”。對于某些需要多人決策的問題，建議將權力劃分，再由上一級領導統一決策或建立一種比較透明的機制，采用量化的方法進行決策。
2.控制程度要有差別
雖然一家國家一級施工企業與一家二級施工企業都可能是合格的分承包方，但如,在程序文件中采用同樣的控制措施，則程序文件編寫就不夠完善。同樣，對于同一個合格的分承包方，面對復雜高層建筑或普通多層住宅，也應該有不同的控制深度。
3.質量控制要抓關鍵點
以施工質量控制為例，由于一般的房地產企業參與施工現場的管理人員較少，對質量的控制的關鍵點，切忌“大而全”。同時，還要注意一個誤區：有些房地產企業意識到自身資源的不足，但又想在程序文件中體現對質量的全面控制，便將質量控制的任務委托給了監理公司。實際上，監理公司的資源與房地產公司相近；同時，監理公司與施工企業都是房地產公司的合格供方。因此，施工質量控制應依靠施工企業自身的質量保證體系對其進行控制。
4.要有進度與資金的控制
一般認為，貫標工作的核心是質量控制，進度與資金的控制似乎不太重要。但是，是否妥善安排進度、及時供給資金會直接影響質量，房地產企業
對此不能忽視。
(三)、7.5條款-生產和服務提供：應用這個條款時，應控制除可行性研究階段外的其它三個階段（工程前期階段、工程管理階段、銷售和管理階段）的全部過程和活動。由于這三個階段產品和活動的性質不同，應實施不同的控制。在第二階段的工程前期工作開始前，應在實施7.1（產品實現的策劃）的基礎上,針對其特點編制三個階段工作重點的作業指導書，對工程前期階段的動遷與拆遷和工程管理階段的技術質量管理、工程進度管理、施工圖管理、配套工程管理、施工隊伍管理、施工合同管理、竣工驗收等作業方法做出規定，對銷售與管理階段服務提供的作業方法做出規定。
（四）、8.2條款：監視和測量：房地產開發的產品和過程的監視和測量，兼有建筑施工行業和服務業的特點，應根據其產品的不同特點和不同的質量要求實施控制。
首先，要對項目全過程的檢驗、試驗和測量過程加以策劃，對以下五個方面的檢查、檢驗活動做出安排；材料的檢驗和試驗、工程的分項（分部）檢驗評定、工程項目的最終驗收、各項服務提供過程的檢驗評定（如動遷安置、銷售服務過程等）、顧客滿意度的調查。其次，應建立房地產開發企業的各專業管理人員隊伍，無論是專職還是兼職，都要具備相應的資格，包括被授權。第三，按計劃進行檢驗、試驗、測量和檢查評價活動，以確保開發和服務的質量。一些房地產開發項目出現問題的原因往往是忽視了開發和建設過程中必要的檢驗、測量和評價，這也是容易被房地產開發企業忽視的環節。 總之，房地產開發企業貫標有其獨特性，對其貫標是否成功可以從以下幾個方面考察：
1.房地產開發企業的市場定位是否準確？；程序文件是否經過充分的討論與理解，能否得到有效的保持與執行，能否獲得持續的改進與完善？
2.房地產開發企業的過程是否正確充分的識別并有效控制？；
3.標準的主要條款是否正確運用？；職責的劃分是否明晰，責權是否對應？；
4.過程是否被得到充分識別并有效控制？資源的配置是否合理、充分？服務質量問題是否越來越少？顧客的滿意程度是否越來越高？
